처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 1편-Reach Blog

처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 팀장님이 출연을 하셨다. 맨 처음 나왔을 때 전세를 채권에 비유하셔서 설명을 해주셨는데 그 때 이분의 인사이트가 대단하다는 것을 깨달았다. 그 이후로 여기저기 다른 채널에 나오시는 영상들도 모두 시청했는데 많은 것을 배울 수 있었다. 최근 서울 집값이 다시 오르는 것을 보고 이제 바닥을 찍고 다시 올라가는 거다. 빨리 사야 한다 라는 의견들이 나오고 있다. 하지만 개인적으로는 정부의 정책에 더해 은행을 압박해 시중금리를 억지로 낮춘 상황에서 나온 반등이라 생각하던 와중에 배문성 팀장님이 내용을 정리해 주셨다. 공부해 볼 겸 언더스탠딩 배문성 팀장의 내용 처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 정리해 보겠다.

다양한 이야기가 있는 MandunJoy.com 많은 방문 부탁드리겠습니다.

함부로 집 사지 마라 배문성 팀장

4가지 이야기

  • 주탁 시장은 가계가 참여하는 리테일 시장이다
  • 리테일 투자자는 두 부류로 나뉜다
  • 가까운 과거(내가 경험한 것)에 얽매인다
  • 모든 것은 상대평가다

6배 상승

반포, 압구정 아파트 6배 상승
반포, 압구정 아파트 6배 상승 (출처 : 언더스탠딩 영상)

대한민국 탑 입지인 반포 압구정의 2000년부터 시세표이다. 호가 data이다 보니 하락장 때 실거래가는 시세표보다는 조금 낮다. 22년간 640% 상승했고 복리로 따지면 연 9.5%이다. 시점별로 따져 보면 2000~2006년 3배가 됐고 그 이후 장기간 하락 횡보해서 2006년 가격을 10년뒤에 회복했고 그 다음 최근 강세장에 2배까지 갔다. 금리와 정책 등을 배제하고 이 표만 보면 과열이 되어서 오버슈팅 되었다가 그만큼 오랜 기간 조정을 거치고 또 다시 달렸다고 볼 수 있다. 평당 1억 시대에 왔는데 똑같은 상승률을 적용한다고 하면 20년뒤 평당 6억이 되어야 한다. 중요하게 봐야 하는건 단순히 20년간 6배 올랐다가 아니라 과거 20년의 환경이 어땠냐, 그리고 환경이 변했다면 수익률도 달라지지 않겠냐 라는 기본을 생각해 볼 필요가 있다.

과거의 답습

어른들이 추천하거나 강요하는 직업이나 경로를 따라갔다가 후회하는 경우가 많이 있다. 교사, 공무원등은 어른 세대에서 최고의 직업이었다. 하지만 지금은 노력 대비 얻는게 없어서 그만두는 경우도 많다. 60년대 생에게 좋은 직장이 90년대생에게 안 좋은 직장이 되는 사례도 흔하다. 어른 세대에 좋았던 재테크가 젊은 세대에게도 유효한 것인가.

과거 20년과 미래 20년

과거20년과 미래20년 상황 비교
과거20년과 미래20년 상황 비교 (출처 : 언더스탠딩 영상)

과거 20년과 미래 20년은 매우 다를 것이다. 포인트가 되는 연도들, 앞서 반포 압구정이 급등했다가 횡보했다가 다시 급등하는 연도들마다 주요지표들이다. 인구 고령화, 저성장은 바꿀 수 없는 경로로 보고 저 부분에서는 인구 고령화와 저성장이더라도 집값은 올랐다 라고 반문 할 수도 있다. 하지만 가장 관건으로 생각하는 것은 빨간 박스이다. GDP 대비 가계부채가 45%에서 105%로 올랐는데 앞으로는 이런 증가세가 불가능하다. 가계부채로 성장을 보완해 왔는데 이것은 더 이상 쓸 수 없다. 금통위에서 한은 총재가 강조하기도 했다. 금융위기이후 선진국이 돈을 엄청나게 풀어댔는데 인플레를 맞아버린 지금은 돈을 풀 수도 없다.

보유세의 변화

우리나라가 일본이나 기타 선진국 대비 1주택자의 주택 보유세나 장기수선비용이 매우 낮았는데 앞으로 고령화, ESG, 재정적자 같은 요인들이 세금을 올릴 수 밖에 없는 여건으로 갈 것이다. 다른 선진국 대비 세율이 낮은 부분을 먼저 건들이지 않겠냐 라는 생각도 든다. 과거 대비 1주택자의 보유 부담도 높아질 것으로 본다.

가계부채

이 중 가장 영향이 큰 것은 가계부채이다. 가계부채는 과거 20년간 집 값 상승의 큰 역할을 했다. 성장률이 떨어져도 가계부채로 인해 집값이 올랐는데 가계부채가 더 커지기 어려운 근거가 있을까? 120% 까지 갈 수도 있다. 기업 신용평가를 할 때 부채가 많이 올라도 영업이익이 많이 늘어나면 괜찮다. 2010년 대를 보면 중국의 수혜와 반도체 호황 등이 겹쳐서 다른 나라들 대비 우리나라의 성적이 좋았다. 이는 환율로도 나타났다. 다른 나라 대비 환율 방어가 가장 잘 됐었다. 가계부채가 약점이지만 다른 것들은 다 괜찮다라며 묻어갔던 것이다. 지금은 다른 좋은 것들 마저 악화가 되다 보니 가계부채 리스크가 더 돋보이게 되는 것이다. 2016년 가계부채가 GDP 대비 80%를 넘는 순간 소비가 위축이 되고 가계부채가 더 늘어나면 성장이 축소된다는 연구가 있다. 원리금 상환 부담 -> 소비 감소 -> 경기 불황 -> 고용 축소 -> 자산 가격하락 순으로 일어나는 것이다.

데드캣 바운스

2009년 데드캣 바운스
2009년 데드캣 바운스 (출처 : 언더스탠딩 영상)

2008,9년 잠깐 떨어졌다가 반등에 쎄게 왔다. 실제 저 시기에 상급지들도 일제히 급락했다가 반등에 세게 왔었다. 그 이후로 3,4년간 하락장이 이어지게 되서 2005년 수준으로 돌아갔었던 과거가 있다. 올해도 반등이 왔는데 반등 한 이유를 저 당시를 짚어보면 힌트를 얻을 수 있다.

리테일 시장

리테일 시장의 특성은 가격의 오버슈팅과 언더슈팅이 동반되어서 변동성이 크다는 것이다. 개인비중이 높은 코스닥이 코스피보다 변동성이 큰 것과 유사하다. 지금도 건설사 중역을 만나보면 개인들이 집을 살 때는 못 사서 안달이고 안 살 때는 다 같이 안사서 힘들다는 얘기를 한다. 아파트 시장은 기관도 없고 외인도 거의 없는 시장이다. 리테일 투자자는 두 부류로 나뉜다. 빚으로 지은 집에서는 낙관론자와 비관론자로 설명을 했지만 농부와 사냥꾼으로 예를 들어 보겠다. 농부는 데이터를 보고 정보 분석에 열을 올리는 사람, 사냥꾼은 감을 믿고 빠르게 실행하는 사람이다. 농부와 사냥꾼은 서로 중요하게 보는 지표가 다르다. 농부들은 금리, 성장, 인플레 등을 따지지만 사냥꾼 스타일은 부동산은 심리와 정부 정책이 중요하다고 생각한다.

투자자에 대한 환상과 현실
투자자에 대한 환상과 현실 (출처 : 언더스탠딩 영상)

사냥꾼

사냥꾼
사냥꾼 (출처 : 언더스탠딩 영상)

사냥꾼들이 쓴 댓글을 보면 수요와 공급이 중요하다고 여기는 것은 초보라고 한다. 정부가 부동산으로 돈 벌게 해줄 때 벌고 빠져야 한다고 생각한다. 부동산에 사람들이 줄을 서고, 호가가 오르는 것은 동행지표이다. 거래량을 선행지표라 하는 사람이 많은데 거래량이 오르고 나서 집값이 더 오른적도 있고 떨어진적도 있어서 선행 지표가 될 수는 없다. 상승장에서는 농부가 사냥꾼을 이길 수는 없다. 하지만 대세 상승장으로 가기 위해서는 사냥꾼이 산 뒤에 농부들이 뒤이어 사야 한다. 그런데 농부들이 돈이 없거나 이런저런 이유로 매수에 동참하지 못 하면 사냥꾼들이 죽게 된다.

처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 1편 마무리

처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 영상 1편을 정리해 보았다. 1시간 12분의 긴 영상인데 설명해 주신 내용들이 하나같이 중요한 내용들이라 모두 정리를 하려고 하다 보니 내용이 너무 길어져서 나눠서 정리를 하고자 한다. 1편에서 가장 중요한 부분은 과거 20년과 미래 20년에 이 똑같을 것이냐 하는 부분이다. 과거 20년은 인구수도 성장하고 우리나라의 GDP도 중국의 성장에 기대어 같이 성장했다. 거기에 가계부채는 45% 수준에서 105% 수준까지 올라와 버렸다. 미래 20년은 인구수 감소, GDP 성장률도 감소, 중국의 성장세도 꺽였다. 그런데 가계 부채는 세계 1위 수준인데 과거 주요 나라들의 부동산 문제가 터진 시점의 가계부채보다 더 높다. 이런데 가계부채를 더 늘리면서 과거와 같이 6배 성장이 가능할까. 아니라고 본다.

이상으로 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 영상 1편 정리를 해 본다.

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