처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 4편-MJ’s 경제와 재테크

처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 4편이다. 지난 3편에서는 P x Q , 그리고 섣부른 금리인하에 대한 기대감에 관한 설명을 통해 집 값이 쉽게 오르기 힘들다는 점에 대해 설명을 하였다. 이번에는 마지막으로 금리, 그리고 외환과 관련해서 집 값이 오르기 힘든 이유에 대해 설명을 하는데 개인적으로 이 부분에 내용이 가장 와 닿았다. 이는 집 값 뿐만 아니라 우리나라가 위험한 상황에 놓여 있다는 것을 말해주는 내용이기도 하다. 처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 4편 자세히 알아 보도록 하겠다.

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처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성

개인 채권 투자

개인투자자 채권 매수
개인투자자 채권 매수 (출처 : 언더스탠딩 영상)

그러다 보니 리테일 시장에도 올 상반기 금리가 고점이고 채권을 사면 이익이라는 생각을 하게 되었다. 그리고 많은 이익을 보기 위해 장기채를 많이 샀다. 개인들의 채권 매수가 잘해야 1년에 2,3조 였는데 올해는 월 3조씩 사고 있다. 그것도 야수의 심장으로 2,30년 국채를 많이 샀다. 경험상 리테일 열풍이 불면 잘 되는 경우를 본 적이 없다.

장기채의 리스크

장기채를 산다는 것의 리스크가 뭘까. 나중에 안 좋을 것을 가정하고서 경우의 수를 보면 하나는 주가가 많이 오르는데 채권을 사 놔서 주식을 살 수 없는 환경이다. 다른 하나는 장기채 금리가 오르는 것이다. 지금은 두 가지가 벌어진 상황이다. 연초 장기채를 산 사람은 주가도 오르고 장기채 금리도 올라서 낭패를 본 상황이다. 채권 구매 자체 보다는 국고채 30년을 산 게 놀라운 점이다. 금리는 고점을 찍고 내려갈 것이라는 생각이 빚을 많이 내며 집을 사는 심리와 유사하다는 생각이다. 불타는 장기채 수요가 집을 사는 수요와 일맥상통하는 면이 있는 것 같다. 채권은 금리와 반비례 관계이고 듀레이션이 있다. 30년 만기 채권을 샀는데 금리가 1% 내려가면 채권 가격은 30% 가까이 오른다. 반대로 금리가 1% 올라가면 채권 가격은 30% 가가이 내린다. 개인이 어리석기보다는 기관 투자자도 대부분 그렇게 생각을 했다.

2023년 개인 ETF 순매수 상위 10종목
2023년 개인 ETF 순매수 상위 10종목 (출처 : 언더스탠딩 영상)

기관들의 전망

미국 국채수익률(2년, 10년) & 장단기금리차
미국 국채수익률(2년, 10년) & 장단기금리차 (출처 : 언더스탠딩 영상)

많은 기관들도 빠르면 하반기부터 기준금리 인하를 전망했었다. 장기금리도 고점이라는 인식이 있었기 때문이다. 하지만 최근에 그 흐름이 반대로 가고 있고 그렇다면 미국의 장기금리 상승이 일시적인 수급 때문인 것인지, 이 레벨이 오래 지속될 것인지가 관건이다. 채권 전문가들은 침체가 오면 고물가가 지속되기는 어렵다고 생각을 한다. 다만 지금은 미국이 이러다가 경기침체가 온다와 장기 호황으로 간다가 충돌하고 있다. 미국이 장기호황이라는 관점에서 미국이 높은 금리를 생각보다 오래 유지할 수 있고 미국의 장기 금리가 우리나라 금리에 영향을 줘서 부동산 시장에 영향을 줄 수 있다.

미국과의 디커플링

해외에서 우리나라를 봤을 때 우리나라 부채를 무위험 채권으로 인정하면 저성장, 저물가일 때 저금리로 낮아지는게 맞다. 하지만 이걸 위험채권으로 인식하면 리스크 프리미엄이 붙게 된다. 중소기업들이 더 힘들지만 더 높은 금리를 부담하는 것과 같다. 이것은 우리나라 대외 신인도에 달려 있다. 과거 AA 까지 올라가는 과정에서 무위험 자산으로 취급 받았다. 우리나라 국채 시장이 닫힌 계라면 (외국인 자본이 안 들어있는) 시장이라면 얘기가 다르지만 우리나라는 환율을 통해서 자금이 왔다 갔다 한다.

외화유출

외화가 유출되면 환율이 오르는 문제가 생긴다. 대외금리차가 너무 벌어지면 환율이 오르는 것이 한은이 걱정하는 포인트이다. 환율을 주시하면서 기준금리를 어떻게 해야 할지 보고 있따. 미국만큼 서장은 못 하는데 우리는 미국보다 못 한다고 인정해버리면서 더 이상은 못 준다고 선언하면 그만큼 원화 가치가 훼손될 수 밖에 없다. 선언하지 않더라도 외국 자금이 그렇게 판단을 하는 경우도 똑같다. 환율이 너무 오르면 부담이 되니 경기상황과 어울리지 않게 고금리를 통해 자금유출을 막으려 할 수도 있다.

개도국과 미국, 한국과 미국 스프레드

외인보유 국채 잔액·비중 Korean Paper 발행 잔액
외인보유 국채 잔액·비중 Korean Paper 발행 잔액 (출처 : 언더스탠딩 영상)

간혹 어떤 분들은 베트남 같은데는 미국보다 금리가 낮은데 문제가 없지 않냐 라고 한다. 하지만 베트남 같은 개도국은 채권 시장 규모가 너무 작아서 외인이 플레이를 할 수가 없는 시장이다. 우리나라도 예제는 외인 비중이 미미했는데 지금은 국채 1천조 규모 중 외인이 230조 정도 들고 있다. 우리나라 기업들의 해외채권 발행 잔액도 10년전보다 2배 정도 커져 있다. 우리나라 신용등급이 오르고 국채시장이 발전하면서 이렇게 된 것인데 외이 채권자가 많아지는 건 빌릴 때는 좋지만 갚아야 될 상황에는 골치 아프다. 우리가 약한 모습을 보이면 이들이 빠져나가며 금리를 높일 수 있는 것이다.

장기채금리와 버블

옛날에는 좀 달랐지만 2000년 이후만 보면 2000년도 IT버블, 2008년도 금융위기 전 침체를 전망하는 채권 플레이어들이 장기채를 사다 보니 장기금리가 낮아지게 되고 버블이 더 커지게 되었다. 버블이 커진만큼 뒷감당도 힘들었다. 저 당시 연준은 버블이 우려되서 기준금리를 계속 올렸는데 기준금리를 올리는 만큼 장기금리가 올랐다면 버블을 일찍 막았을 것이다. 서브프라임 때는 기준금리를 올리는데 중국이 미국의 장기채를 엄청 사다보니 장기금리가 못 올랐고 버블이 더 커졌다는 것이 대세적인 분석이다. 침체가 온다 온다 하면서 장기채 수요가 강해지고 장기금리가 작년 가을보다 상당히 내려갔는데 그게 주식, 부동산 가격 회복에 일조했다는 생각이다. 미국도 집값이 빠지다 오르는 일이 생겼다. 최근 장기금리가 오른 것은 미국의 재정적자가 확대되서 장기물 발행이 예상보다 늘어나는데 중국과 사우디는 장기채를 팔고 있는 수급 문제가 한 축에 있다. 미국이 침체가 아니라 성장과 인플레가 조금 더 지속될 것을 채권시장이 반영하기 시작했다.

추가 이유

여기에 한가지 이유를 추가해서 미국의 장기채 금리가 4%이상 고금리가 오래갈 수 있다고 생각을 한다. 2000년과 2008년 연준은 버블을 막으려 금리를 인상했는데도 시장에선 장기금리가 안 올라서 버블이 커져서 얻어 터진 경험이 있다. 버냉키가 이걸 의도했는지 아닌지는 모르지만 QE를 함으로써 연준이 장기채를 계속 사는 양적완화를 통해 연준이 장기채의 큰 손이 되어버렸다. 미국 전체 장기채의 20~25%를 연준이 보유함으로써 장기금리도 운전할 수 있는 능력이 생겼다. 2000년도 이후 2번이나 얻어 터졌는데 이제는 시장에 당하지 않을 수 있다. 시장의 과욕으로 장기금리가 너무 낮아지면 수급에서 장기금리를 조절해서 버블을 막는 방법도 가능해졌다고 보고 있다. 거기에 중국과의 패권전쟁에다가 기축통화 지위를 강화하려면 약간은 고통스러워도 장기금리를 높게 유지하는게 자기적으로 미국에 더 좋다.

미국 장기금리와 우리나라 부동산

국가별 2013~2019년 USD 대비 화폐가치 변화
국가별 2013~2019년 USD 대비 화폐가치 변화 (출처 : 언더스탠딩 영상)

미국의 장기금리가 생각보다 안 떨어지고 높은 수준이 유지되거나 더 오른다고 하면 우리나라 시중금리도 더 오를테고 지금의 부동산 반등을 잘 생각해 봐야 한다. 우리경제만 생각할 게 아니다. 우리나라 금리도 환율을 통해 미국금리의 영향을 받는다. 과거 2013~2019년간에는 상대적으로 우리나라 경제가 좋았다. 환율도 다른 나라에 비해 강하게 유지할 수 있었다. 그러다 보니 가계부채가 올라도 다른걸 잘해서 괜찮다라고 했었다.

GDP 대비 가계부채
GDP 대비 가계부채 (출처 : 언더스탠딩 영상)

중국과 한국 M2 통화량과 외환보유고

M2통화량과 외환보유고
M2통화량과 외환보유고 (출처 : 언더스탠딩 영상)

중국도 이 문제가 심각하다고 본다. 대부분 그 나라의 M2 통화량과 외환보유고가 동행하는 모습을 보인다. 우리나라 화폐가치는 달러와 얼마로 바꿀 수 있느냐로 정의할 수 있다. 달러를 얼마나 버는지, 얼마나 갖고 있는지가 그 나라의 화폐가치를 좌우하는 핵심 질문이다. 우리나라나 중국 둘 다 수출을 잘 해서 그동안 잘 벌었고 외환보유고도 늘려왔는데 중국 같은 경우 2013부터 이게 깨진다. 외환보유고는 안 늘고 M2 통화량만 는 것이다. 우리나라는 2016년부터 깨진다.

트렌드가 깨진 이유

중국의 트렌드가 깨진 이유는 일대일로를 통해 지출을 하고, 비자금 등으로 샜다는 분석이다. 우리나라는 해외투자 등으로 달러가 많이 나가면서 트렌드가 깨졌다. 예전에는 환율 1100원이 기본 레벨이었지만 1300원으로 뜬 것도 이런 영향성으로 보인다. 이런 와중에 우리나라에 들어와 있는 국채 투자라던가, 우리나라가 많이 하고 있는 달러 조달 채권 등에 문제가 생기는건 환율의 상방이 열려 있는 것으로 보인다. 체력에 비해 통화량이 많은 것이다. 그게 바로 환율이 오른 기본적인 이유로도 보인다. 환율을 방어하기 위해서는 금리를 자의적으로 낮추면 안 된다. 낮출 경우 환율에서 중장기적으로 문제가 생길 수 있을 것으로 보인다.

금리인하의 어려움

미국 공장건설 지출 금액 추이 & 미국 주택 평균 사용연수
미국 공장건설 지출 금액 추이 & 미국 주택 평균 사용연수 (출처 : 언더스탠딩 영상)

우리나라도 그렇고 미국도 그렇고 금리 내리기 쉽지 않다. 미국의 10년물 국채가 4%에서 사람들이 생각하는 것보다 오래 머물 수 있다. 2024년 내내 머물수도 있다는 생각이다. 미국같은 경우 소비가 워낙 탄탄한데 카드 연체율이 올라간다는 소식이 들릴 때마다 미국도 뿌러지고 금리각 내려가겠구나 하지만 미국은 제조업에 대한 투자를 많이 하고 있다. 또 주택의 평균 연수도 서브프라임 이후 많이 올랐다. 신축 주택을 많이 안 지었다는 얘기이다. 이렇다 보니 신규주택에 대한 투자가 일어나게 된다. 공장을 지으면 고용이 이어지고 집을 지을 때도 고용이 이어진다. 안 그래도 고용이 좋은데 투자 덕분에 고용이 쉽게 뿌러지지 않을 것으로 보인다. 임금도 높게 받으면서 인플레를 버틸 수 있는 체력을 미국만 갖춘 것 같다. 자기나 나라에 투자를 유도한 결과가 발현이 되고 있다. 1분기, 2분기만 가는게 아니라 생각보다 오래 갈 수 있다. 소비가 꺽여도 투자쪽에서 거두는 효과를 보면 미국이 많은 걸 준비했다는 생각이 든다.

건전한 가계부채

GDP 대비 가계부채
GDP 대비 가계부채 (출처 : 언더스탠딩 영상)

과거 서브프라임 때 미국도 가계부채가 GDP 대비 100% 까지 갔다가 70% 까지 내려왔다. 가계를 엄청 건전하게 만들어 놓고 정부가 지출한 것이다. 민간의 부채는 돈이 효율적인 곳으로 흘러가지만 버블을 만든다. 반면 정부부채는 효율적인 곳으로 가지는 않지만 장기적으로 좋을 곳으로 가고 버블을 잘 만들지 않는다. 미국은 가계부채를 확 내려놓고 정부부채를 늘리면서 장기호황을 계산하고 스텝을 밟는 것 같다. 물론 이건 소수설이고 아직 다수는 미국도 이런 높은 금리를 견딜 수 없다라고 생각한다.

처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 4편 마무리

처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 4편 까지 정리해 보았다. 총 1시간 12분 가량의 긴 영상이었는데 어느 하나 빼놓을 수 없는 부분이 있어 모두 정리하다 보니 4편까지 오게 되었다. 이번 4편의 정말 중요한 내용들이 있었던 것 같다. 채권 전문가로서 채권을 통해 국내와 미국 경제 등에 대해 설명을 하는데 우리나라는 정말 절벽 앞에 서 있는것 같다는 생각이 들었다. 특히 가계부채와 통화량 대비 외환보유고가 정말 위험해 보인다. 우리나라 외환보유고가 세계 9위 수준이라 문제가 없다고 한다. 하지만 환율이 오르는 이유는 원화의 가치가 그만큼 더 싸졌다는 의미이고 이는 M2 통화량의 증가를 봐도 알 수 있다. 부동산 문제를 막기 위해 온갖 정책을 써서 유동성을 공급하고 가계 부채를 늘려 막고 있지만 미국이 금리 인상을 멈추는 순간 같은 금리라면 모두 다 더 안전한 미국으로 빠져 나갈 것이다. 지금도 1300원이 넘는 환율이 그때가 되면 얼마까지 올라갈까 두렵기도 하다.

이상으로 처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 4편 review를 마쳐 본다.

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