처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 3편-MJ’s 경제와 재테크

처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 3편이다. 지난 2편에서는 과거 반등 상황을 복기하고 더블탑, 그리고 지금의 반등 상황에 대한 설명을 하였다. 가장 걱정하는 부분은 역시 정부에서 억지로 누른 가산금리이다. 정부에서 억지로 눌러서 지금의 주담대 금리가 되었는데 이 부분을 영원히 가져갈 수는 없다. 그 얘기는 다시 금리가 오를 것이고 이는 예상 수준을 넘어선 원리금 상환 압박이 올 것이다. 처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 3편 자세히 살펴 보도록 하겠다.

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처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성

반포, 잠실, 마포의 전세가

금리와 반포 아파트 전세가
금리와 반포 아파트 전세가 (출처 : 언더스탠딩 영상)

반포 천 세대 넘는 아파트인데 2020년 초 처럼 금리가 낮을 때는 전세가가 18억, 20억에 체결이 됐다. 시장금리가 가장 높았던 가을과 연말에는 10억,11억 까지 반토막이 나 버렸다. 그러다가 금리가 낮아지니 전세가가 슬금슬금 올라왔다. 가장 상급지인 반포의 전세가를 보면 이게 시차를 두고 나머지에도 영향을 미친다는 생각이다. 원베일리가 입주를 하고 시장금리도 다시 올라오는 상황이다 보니 전세가 체결이 안되거나 전세가가 흔들리는 모습이다. 반포, 잠실, 마포를 모니터링 해보면 이 세 지역의 스프레드가 가장 좁혀져 있다. 세 지역의 전세가가 붙어 있는 것이다. 다른 지역 대비 반포의 전세가가 저렴한 것인데 그렇다면 반포가 오르던가, 다른 지역이 키 맞추기 하며 내려가던가 둘 중 하나이다.

P x Q

2023~26 입주예정 물량
2023~26 입주예정 물량 (출처 : 언더스탠딩 영상)

금통위에서도 확인하고 미국에서도 확인했듯이 당분간 금리인하를 기대하기 어려운 상황이다. 내년 상반기까지 지속된다고 하면 어떤 아파튿르이 입주하느냐가 전세가를 흔드는 요인이 될 것이다. 2014~2019년 수도권 아파트가 강세장일 때는 강남 아파트 입주량이 많지 않았다. 개중에 헬리오시티 입주 시에만 충격이 있었다. 그런데 앞으로 2023~2026년까지 입주할 아파트를 보면 강남 3구가 앞서 대비 많다. 규모나 입지면에서 개포 1단지와 둔촌 주공 정도는 헬리오 시티 정도의 파급 효과가 있지 않을까 싶다. 지금의 전세가는 상반기중 금리가 내려온 효과를 봤지만 시장금리가 올라와 있고 입주물량이 기다리는 지금 전세가가 뛰기는 어려울 것 같다.

금리 고점

지금 금리가 고점이고 여기서 더 올라가겠냐라는 의견이 많다. 집은 장기로 가져가는 것이고 금리가 내려갈 가능서이 높으니 사는 것도 괜찮지 않을까. 하지만 지금은 전세가율이 낮은 상황이다. 집 값이 전세가보다 먼저 오른 것이다. 전세가율이 너무 낮은 수준을 유지하면 그 자체로 수요가 약해진다는 생각이다. 낮은 전세가율이 유지될 수 있느냐는 우리나라 뿐 아니라 미국의 장기금리 추이에 달려 있다.

미국 금리와 기관의 전망

작년 기관들이 내년 전망을 하며 미국 금리가 너무 오르니 당분간 나스닥과 기술주는 답이 없고 중국은 리오프닝을 통해 좋을 것 같으니 나스닥 숏, 중국 롱을 잡았었다. 그러나 반대로 돌아가고 롱숏을 푸느라 시장의 변동성이 커졌다는 얘기도 있다. 채권시장도 우왕좌왕 하였다.

경험해 보지 못한 세상

인플레이션을 경험한 사람
인플레이션을 경험한 사람 (출처 : 언더스탠딩 영상)

현직자들이 겪어 보지 않은 세상이 왔고 대부분 자기 기억에 생생한 가까운 과거에 몰입을 하다가 터진다. 사시상 우리나라 채권시장 역사는 2000년 이후이기 때문에 본부장급 정도가 경험한 것이 전부이다. 인플레이션을 겪어 보지 않았기에 모두가 혼란에 빠져 있는 것이다.

미국채 금리와 우리나라 국고채 금리

미국채 금리와 한국 국채금리
미국채 금리와 한국 국채금리 (출처 : 언더스탠딩 영상)

우리나라 기준금리 그리고 거래가 많이 되는 국고채 3년, 국고채 10년 금리이다. 특이한 지점이 2010년 전후로 기준금리는 2%로 낮췄는데 국채 금리는 4.5%, 5.5%로 너무 높다. 보라색이 미국채 10년 금리인데 당시 미국채 10년물 금리가 많이 올랐고 그것이 우리나라 국채 금리도 끌어 올렸다. 저 때 미국 10년물이왜 올랐는지에 대한 답은 당시 채권 플레이어들이 가까운 과거가 반복될 것을 기대한 탓이다. 2000년부터 금융위기 전까지 미국 10년물은 4~5%를 왔다 갔다 했다. 그러니까 금융위기의 여파가 크지만 단기금리를 끌어내리고 주가도 빠르게 오르고 유가도 오르면서 중국의 성장동력은 훼손되지 않을 것 같으니 2008년 이전 가까운 과거로 다시 간다는 판단에 장기 금리가 올랐지만 실물경기 침체가 예상보다 심하자 장기금리 경로가 수정이 되고 연준의 QE까지 가세하면서 점차 2%대가 새로운 10년물의 레벨이 되었다. 지금 채권 플레이어에게 미국채 10년물은 2%가 가장 익숙한 금리이다.

처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 3편 마무리

처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 3편 을 정리해 보았다. 3편에서도 많은 얘기가 있었지만 중요한 건 P x Q 그리고 섣부른 금리 인하 기대감에 관한 이야기였다. 금리 인하에 대한 기대감이 높지만 미국 금리가 쉽사리 내려오기 힘든 상황에서 우리나라도 금리를 먼저 내리기는 부담스럽다. 즉 아직 고금리가 지속되는 상황에서 강남의 대규모 입주는 강남의 전세가 하락을 부르고 이는 주변 지역의 동반 전세가 하락을 부른다. 전세가 하락은 매매가를 끌어내릴 수 있는 요인인 것이다. 내년 입주물량이 없어서 다시 오를 것이라는 얘기가 많지만 과거 data를 봤을 때에 입주물량이 아파트 값에 가장 dominant한 원인은 아닌 것으로 보인다. 매물도 물량이기 때문이다.

이상으로 처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 3편 을 마쳐 본다. 다음 4편으로 글을 마무리 할 예정이다.

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