처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 2편

처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 2편 이다. 지난 1편에는 6배가 오른 반포동과 압구정동의 아파트를 보면서 미래에도 성장을 할 수 있는지 확인 하기 위해서는 과거 20년과 미래 20년이 어떤 상황에 놓였는지 봐야 한다고 하였다. 실제로 비교한 data를 봤을 때 미래 20년에 과거와 같이 성장할 만한 동력이 없어졌다고 봐야 할 것 같다. 처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 2편 에서는 어떤 내용을 다룰지 자세히 보도록 하겠다.

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처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성

2009년 반등 복기

한국은행 기준금리 주택담보대출 신용대출
한국은행 기준금리 주택담보대출 신용대출 (출처 : 언더스탠딩 영상)

2009년 상황 복기를 해보면 2008년 가을 금융위기가 발생하니 자산가격이 막 급락을 하는데 미국이 제로 금리로 낮추니 우리나라도 5.25%에서 2%로 빠르게 낮췄다. 정부도 부동산 경착륙을 막기 위해 강남3구 외에 규제지역 해제, DTI도 40%에서 50%, 60%로 올리며 보조를 했다. 금리와 정부 정책이 일조를 하니 수요가 쎄지면서 반등도 쎄게 왔다.

더블탑

통상 더블탑이 오는 이유를 생각해보면 상승장이 갈수록 대중의 관심도 깊어져 있는데 상승장에서 잘 번 사람과 돈은 있는데 기회를 놓쳐서 아쉬운 사람들은 시장을 주시하다가 전고점에서 하락이 나온 것만으로도 군침이 도는데 금리와 정부 정책까지 받쳐주니 바로 실행을 하였다. 문제는 이전 상승장이 길수록 유동성이 묶여버린 사람들이 많다. 그런 와중에 마지막 남은 힘을 반등장에 쏟고 나면 구조적으로 약해진 신규수요를 확인하면서 흘러내리는게 전형적인 더블탑의 모습이다. 물론 이 때 유동성을 풀어버리면 신규수요를 자극해서 상승을 일으킬 수 있는데 저 당시를 복기해보면 시장금리가 꽤 높은 수준을 유지했고 정부도 가계부채 통제에 주력하면서 지방은 규제를 풀었지만 수도권은 규제를 하는 이원화 정책을 썼다.

이원화 정책 배경

그 배경에는 중국 덕분에 수출이 잘 되어서 성장이 잘 나오니 이 때 내부문제를 정리하자 하고 부동산 PF발 문제가 있던 건설사와 저축은행을 구조조정을 할 수 있었다. 체력이 되니 건설사와 저축은행이 망해도 경제 전반에 큰 문제로 번지지는 않았던 것이다. 이것을 중국이 비슷하게 하고 있는데 트랩에 걸린 것 같다는 생각이다. 중국이 코로나 때 수출이 잘 되고 경기가 좋으니 이럴 때 조정하기 위해 부동산, 사교육, 게임 같은 것에 대해 칼을 휘둘렀는데 생각보다 너무 빠르게 나빠져버렸다.

유동성 관점

도곡렉슬 34평 매매가 전세가
도곡렉슬 34평 매매가 전세가 (출처 : 언더스탠딩 영상)

강남에 2006년도 입주한 아파트 기준으로 당시 매매가가 15억인데 전세가는 5억정도 했다. 금융위기를 거칠 때 10억까지 떨어지고 2009년 거래량이 높게 나왔지만 그 뒤로 2013년까지 하락 추세로 갔다. 금리를 떠나 유동성 관점으로 보면 상승장이 길어질수록 갭이 커진다. 전세가보다 집을 사겠다는 수요가 더 세지면서 전세가율이 낮아지는 현상이 나타나는 것이다. 2006년쯤 전세가율이 가장 낮은 시점에 투기적인 모습이 많이 보였다. 갭이 크다는 것은 유동성이 묶여버리는 것이다. 너무 큰 자금이 묶여 버리니 그 뒤로 유동성이 약해지고 수요가 약해진다. 2009년 수요가 세긴 했지만 묶인 자금이 많다 보니 수요 자체가 약해지고 갭이 줄어들게 되었다. 갭이 줄어드는 것은 에너지를 응축하는 과정이다. 그 과정을 거친 뒤에야 대세상승으로 갈 수 있다.

강남 입주물량

서울 아파트 강세장 약세장 강남 입주물량
서울 아파트 강세장 약세장 강남 입주물량 (출처 : 언더스탠딩 영상)

그런데 당시 하락장을 길게 한 요인을 보기 전에 2000~2006년 상승장 당시에는 강남3구 입주물량이 매우 적었다. 약세장으로 들어가는 2008년 이후 입주물량을 보면 강남3구 입주물량이 확연히 많은데 이 때 당시 잠실 엘리트 전세가가 2억에 체결될 정도였다. 전세가가 언더슈팅된 것 자체가 집을 살 때 너무 많은 유동성을 소진시키게 된다. 즉 전세가 약세는 하락장을 심화시키는 요인이 된다.

지금의 반등 상황

기준금리 COFIX 가계대출 금리 은행 가계대출 추이
기준금리 COFIX 가계대출 금리 은행 가계대출 추이 (출처 : 언더스탠딩 영상)

지금의 반등을 짚어 보면 기준금리는 꾸준히 오른 뒤 3.5% 수준을 유지하고 있지만 국고채나 코픽스 금리는 작년 가을에 피크를 치고 올해 많이 내려왔다. 그 이유는 미국 CPI가 9% 고점을 찍고 내려오면서 인플레이션이 잡히고 23년에는 금리를 내릴 거라 설레발을 친 것이다. 사실 시장금리가 단기간에 1%나 변하면 주식이나 부동산에 영향을 줄 수 밖에 없다. 지금 상황에서 1%가 오르면 급락할 것이고 1%가 내리면 급등할 것이다. 시장금리 하락만으로도 체력이 회복되는 와중에 3종 세트까지 추가했다. 가공 규제 완화를 한 1.3 대책 / 40조 특례보금자리론 / 은행들의 가산금리 낮추기이다.

과한 정책

결국은 부동산 경착륙 방지용이긴 하지만 가계부채가 오르는 것을 보면 과하게 처방을 한 것 같다. 정부정책이 사냥꾼들의 마음을 흔들었다면 가산금리 낮추기는 농부들의 마음도 흔들었다. 지금 주담대 금리는 기준금리 2%일 때와 같은 레벨이다. 주담대와 코픽스 간의 차이 (은행 마진)이 통상 2%였는데 지금은 50bp 수준으로 금융당국의 개입으로 강제로 낮췄다. 이를 통해 주담대에서는 기준금리를 1% 넘게 낮춘 효과를 보고 있는 셈이다.

은행조달금리와 주담대 금리

주담대 금리
주담대 금리 (출처 : 언더스탠딩 영상)

최근 은행의 5년 조달금리가 4.3~4.4% 정도 된다. 그런데 대출금리인 주담대가 거의 유사하다. 3,4년 전에 분양 받았다가 최근 완공된 아파트 사례를 들어보면 A은행에 40년 거치 주담대 금리가 3.8% 수준, 제2금융권 주담대 금리가 4.1~4.2% 인데 한도가 감정가의 70% 까지 나오다 보니 분양가랑 비슷하거나 더 높게 나온다. 그러다 보니 분양을 위해 넣어둔 계약금 10% 마저 빚으로 조달 가능한 것이다. 대출을 안 받아도 되지만 이런 저금리는 주담대에서만 가능하니 풀로 대출 받고 남은 유동성은 4% 넘는 상호신용금고나 채권에 투자를 하게 되고 초과 유동성이 주식이나 부동산으로도 흐르게 되었다.

특례보금자리론

특례보금자리론도 지금 상승장에 마중물이 되고 있다. 9억이하 아파트 사는데 40조의 유동성이 공급 되다 보니 9억이하 아파트를 판 사람이 빚을 갚는게 아니라 빚을 더 내서 상급지나 큰 평형으로 이동하는 교체 수요를 만들고 있다. 마용성 아파트 33평 아파트 시세가 15~20억 정도 되는데 거의 다 교체 수요이다. 마용성 기준으로 9억 이상 빚내는 가계가 30% 정도 되고 5,6억 정도 차입은 일반적이라고 한다. 부채를 많이 쓰면서 진입을 하고 있다. 코픽스 + 5bp 같은 금리에 앞으로 금리가 하락할 것이라는 전망이 더해진 것으로 합리적인 선택을 한 결과로 보인다.

억지로 낮춘 가산금리

부동산 경착륙을 막기 위해 가산금리를 200bp에서 50bp로 낮춘 건데 이게 지속이 될 수는 없다. 왜냐하면 이렇게 하니 대환이 많이 일어나고 있다. 비싸게 주담대 받았던 것들이 갈아타기가 일어나고 있는데 은행 입장에서는 새로 나간 대출들이 저마진, 역마진이라 어느 선에서 중단을 해야 한다. 은행권은 해야 할 일이 많다. 제2금융권 PF, 해외 대체투자 등에 대비를 해서 충당금을 쌓아야 하는 것이다. 은행의 건전성을 최대한 살려가면서 대비를 해야 하기 때문에 역마진이 나는 상황을 영원히 가져갈 수 없고 한시적일 것이다.

추가 리스크

추가 리스크가 있다. 코픽스 플러스 가산금리가 낮은 상태에서 가산금리도 더 낮아질 수 없이 오를 일만 남았는데 코픽스 마저 올라버리면 이중으로 금리가 올라갈 수 있는 상황이 될 수 있는 것이다. 지금 가산 금리가 낮아져 많은 이들이 대환을 하고 있는데 이는 정부가 의도한 것이기도 하다. 가계가 대출 부담에 허덕이다 보니 가계의 부담을 은행에 전가하며 낮추는 것이다.

처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 2편 마무리

처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 2편 을 정리해 보았다. 배문성 팀장님이 맨 처음 나왔을 때 했던 얘기 중에 하나가 강남의 입주물량의 효과이다. 단순 물량 Q만 보는 것이 아니라 가격까지 고려한 P x Q 가 중요하다는 얘기인데 실제로 강남 입주물량이 늘어나는 지금은 전세가가 하락 뿐 아니라 그로 인한 주택 가격 하락도 유발될 수 있을 것으로 보인다. 거기에 더해 정부가 억지로 누르고 있는 가산금리도 언제까지 누를 수 있을지가 관건으로 보인다.

이상으로 처음 겪는 상황 온다 함부로 집 사지 마라 언더스탠딩 배문성 2편 을 마무리 해 본다. 나머지 내용은 3편에서 다루도록 하겠다.

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