인천 부동산PF 리스크-MJ’s 경제 및 재테크

인천 부동산PF 리스크 관련하여 한국은행 인천본부에서 보고서가 올라와 이에 대해 다뤄본다. 기존의 보고서들은 우리나라 전반적인 PF상황에 대해 다룬 것이 많았는데 이번에는 한국은행 인천본부에서 인천지역 부동산PF에 대해서만 다룬 것이 인상적이다. 인천도 한 때 엄청난 상승세를 보여줬지만 공급과 금리인상을 맞아 부동산 가격이 많이 하락하였다. 상승기에 많은 부동산PF 가 진행이 됐는데 한국은행 보고서에서는 인천 부동산PF 리스크 를 어떻게 평가하는지 살펴보도록 하겠다.

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검토배경

한 없이 오를 것만 같던 부동산 가격이 금리인상 등의 통화긴축, 경기침체 우려 등이 겹치며 하락을 하였고 그 여파로 인해 부동산PF 부실 우려가 확산되고 있다. 인천은 주택가격 하락과 더불어 공급물량이 많다 보니 부동산PF 부실 우려가 타 지역에 비해 큰 편이다. 해당 보고서에서는 시장 상황을 검토하여 인천지역 부동산PF 부실화 가능성을 평가하였다.

부동산PF 및 유동화시장 동향 및 리스크 요인

부동산PF 구조 및 특징

부동산PF (Project Financing)은 부동산 개발을 하기 위해 장래의 사업성을 담보로 진행하는 사업이다. 시행사에서 최소한의 자본을 가지고 시작하여서 브릿지론 -> 본PF 단계로 거쳐서 진행이 되는데 결국 장래 사업서과 미래의 현금흐름을 담보로 하여서 현재 사업 추진에 필요한 자금을 조달하는 방법이다. 이 가운데 유동화증권 발행도 증가 추세이다.

부동산PF 및 유동화시장 동향

부동산PF는 과거 08년 글로벌 금융위기와 11~14년 저축은행 부실사태 등을 거치면서 제2금융권을 중심으로 확대되었다. 15년부터 부동산 상승기를 맞아 PF사업은 승승장구 하였으나 인플레이션으로 인한 통화 긴축으로 부동산 경기가 둔화되었다. 그러면서 분양률이 낮아지는 등 부동산 경기가 둔화되자 PF부실에 대한 우려가 확산되고 있다. PF가 부실해 질 경우 대출기관뿐 아니라 신용보강 기관, 유동화증권 발행 기관 등이 영향을 받을 수도 있다. 과거 대출기관만 타격을 받았던 상황에 비해 매우 광범위하게 영향을 받을 가능성이 커진 것이다.

개발단계별 부동산PF 대출 및 위험요인
개발단계별 부동산PF 대출 및 위험요인 (출처 : 한국은행)

인천지역 부동산PF 리스크 평가

주택분양시장 : 미분양 리스크 지속

최근 서울지역의 분양열기가 살아나고 있다. 하지만 인천지역은 주택가격 하락 기대 등으로 미분양 주택이 크게 증가하였다. 수요 측면에서 통화긴축 영향성으로 주택구입여력치 축소되고 심리지표도 낮게 집계되고 있다.

공급측면에서 주택가격 상승기 이후 신규 주택공급 물량이 크게 확대되어서 미분양이 쉽게 해소되지 않을 것으로 보인다.

인천 부동산PF 리스크 마무리

인천 부동산PF 리스크 에 대해 한국은행 에서 다룬 자료에 대해 살펴 보았다. 새마을금고 사태로 부동산PF 리스크가 다시 대두되는 모습이다. 뉴스에서는 전ㅊ적인 PF 사업에 대해 다루고 있지만 인천은 그 중에서도 상대적으로 더 위험한 지역이다. 주택가격 하락세가 빠른 와중에 공급물량도 많기 때문이다. 인천은 서울, 경기도와도 밀접하게 연결되어 있는 만큼 해당 지역의 PF리스크는 다른 지역으로도 전염될 가능성이 커 보인다.

하지만 그렇다 하더라도 건설사를 살리기 위해 무차별적인 지원은 안된다는 것이 개인적인 생각이다. 저들은 하이리턴을 위해 하이리스크를 선택했다. 자본주의 사회에서 투자는 자유지만 그 실패는 본인이 져야 하느네 맞다. 하지만 정부에서는 부동산 떠받치기를 하느라 이들을 계속 지원해주고 있다. 물론 부동산이 자산의 70%나 되고, 이들이 은행권 부실로 이어질 수도 있짐나 언젠가 한번은 정리해야 하는 시점이 올 것이고 지금이 그 시점이 아닐까 생각해 본다

이상으로 인천 부동산PF 리스크 review를 마쳐 본다.

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