분양시장 주요 이슈 점검-MJ’s 경제와재테크

분양시장 주요 이슈 점검 이라는 제목으로 KB경영연구소 에서 보고서가 나왔다. 최근 부동산 시장이 다시 살아나는 기미를 보이고 있고 그 중 청약시장이 가장 활발하다. 주요단지들에 대해서는 완판이 되고 있고 무순위 청약 등에서도 높은 경쟁률을 보이고 있다. 하지만 아직 지방등에서는 미분양이 많은 상황이며 서울에서도 고분양가 논란이 있는 지역 등에서는 아직 미분양이 계속되고 있다. 이런 분양시장 주요 이슈 점검 을 통해 현재 상황이 어떤지 그리고 전망은 어떨지 살펴보도록 하겠다.

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아파트 분양시장 현황

분양물량 및 청약 관련 지표가 큰 폭으로 하락하고 미분양 급증

분양물량은 월평균 1만호 이하로 줄었지만 미분양은 단기간에 급증하여 7만호를 넘고 있다. 청약 경쟁률은 과거 대비 크게 낮으며, 청약 수요 감소로 청약통장 개수도 22년 6월 이후 감소하고 있다.

규제완화와 비용 증가 등으로 분양가격 상승세는 지속

분양가 상한제 철폐, 원자재가격 및 금리 인상 등에 따른 원가 상승으로 분양가격이 과거 대비 크게 상승하였다. 분양가는 주택가격 추이와 달리 지난해 10월 이후 전년 대비 9% 초과 상승했으며, 올해 들어 상승폭은 10%를 상회하고 있다.

특히 비수도권에서 분양가격이 크게 상승했으며, 면적별로는 중소형 평형의 상승폭이 크다.

분양시장 주요 이슈 점검

분양가격과 입지에 따라 분양시장 양극화 심화

대부분 분양 관련 지표들이 과거 대비 낮은 수준이나, 최저 수준에서 소폭 회복하면서 서울 등 일부 지역을 중심으로 수요가 집중되고 있다. 서울의 경우 타 지역 대비 높은 청약률을 보여주고 있다. 청약 미달 단지 비율은 크게 증가하고 청약 경쟁률이 낮은 단지 비율도 감소한 반면, 높은 경쟁률을 기록한 단지 비율은 오히려 증가하여 양극화가 뚜렷하다.

분양시장 양극화의 주요 원인은 시세 대비 낮은 분양가격, 대출 등 규제 완화, 지역별 개발 호재 등이 있는 단지에 수요가 집중되고 있기 때문이다. 분양시장에 대한 규제 완화도 서울 지역의 분양 수요 집중에 영향을 주고 있다.

비수도권 중심으로 미분양물량이 빠르게 증가

주택시장 호황과 함께 급감한 미분양은 지난해 4분기 이후 증가세를 지속하고 있다. 2019년 하반기 이후 미분양은 빠르게 감소하였고 21년 역대 최저치인 1.4만호를 기록하였으나 올해 들어 7만호를 초과하게 되었다.

비수도권을 중심으로 미분양이 급증하였으며, 면적별로는 중소형 평형에서 증가세가 두드러진다. 최근 증가세가 주춤하고 있으나, 전체적인 증가속도는 빠른 편이므로 주의가 필요하다.

미분양 증가에 따른 PF대출 문제 등으로 주택 사업 추진에 대한 우려

주택 경기 침체와 금리 인상, 원자재가격 상승이 맞물리면서 PF대출에 문제가 발생하고 있다. 비은행권을 중심으로 PF대출 연체율이 증가하고 있으며, 대출 연장 어려움 및 연장 후 금리 인상 등으로 PF대출 문제가 더욱 부각되고 있다.

공사비 갈등, 미분양 증가 우려 등으로 분양 일정이 지연되면서 분양물량 급감

주요 건설사의 분양 실적은 분양 계획 대비 크게 저조한 상황이다. 해당 원인으로 분양가격 산정 및 공사비 갈등, 미분양 증가 우려 등이 분양 지연의 주요 원인으로 꼽힌다. 분양가 상한제가 폐지되었으나 미분양 우려로 인상폭이 제한되며 적정한 분양가격 산정에 어려움이 있다.

예정된 분양 사업이 지연되는 사례가 증가하면서 2023년 상반기 분양물량이 크게 감소하였다. 21년을 기점으로 분양물량은 감소세로 돌아섰으나, 분양 지연이 늘면서 감소폭이 에상보다 크게 확대되었다.

향후 분양시장 전망 및 시사점

주택 사업 추진에 대한 갈등이 고조되면서 당분간 분양 지연은 불가피할 전망

급격한 인플레이션과 이를 막기 위한 금리 인상으로 분양시장이 위축되면서 주택 사업 추진에 대한 갈등과 고민이 증가하고 있다. 공사비 갈등과 분양가 산정의 어려움이 지속되면서 에정된 분양도 상당수 지연이 될 가능성이 있다.

중소형 건설업체를 중심으로 문제 발생 가능성 증가

분양시장 위축은 건설업체 위기로 이어질 수 있다. 과거 경제위기마다 미분양 증가와 함께 건설업체 도산이 크게 증가하였다. 이렇게 분양시장 위축이 장기화 될 경우 중소형 건설업체의 도산 가능성이 크게 확대될 수 있다. 이미 소형 건설업체의 경우 지난해 하반기 이후 도산 위기가 현실화되고 있으며, 일부 중견 건설업체를 중심으로 신용등급 하락으로 자금 조달의 어려움을 겪을 것으로 보인다.

향후 미분양 추가 증가 및 준공 후 미분양 유의

시세차익 감소와 지역별 양극화가 심화되면서 향후 미분양은 다시 증가할 수 있다. 높은 청약률을 기록한 곳도 주택시장 위축세가 지속되면 계약률이 낮아져 미분양 증가로 이어질 수 있다. 지금 미분양이 감소하면서 미분양 우려가 줄어든 것처럼 보일 수 있으나 분양물량 감소에 따른 영향도 있다. 상대적으로 안정적인 흐름을 보이는 준공 후 미분양 문제가 불거질 가능성도 배제할 수 없다.

PF대출 문제 해결을 위한 PF대주단 협약의 긍정적인 역할 필요

정부는 부실 우려가 커지는 PF사업 정상화를 위해 전 금융권의 PF대주단 협약을 가동하였다. 향후 분양시장 위축이 지속될 경우 PF대주단 협약의 중요성이 커질 것이다.

장기적으로 공급 부족에 따른 우려가 존재하며 선제적인 대응 필요

분양물량뿐만 아니라 입주물량, 인허가 등 전체적인 공급 지표가 악화되면서 공급 부족에 대한 우려가 증가하고 있다. 주택 공급 부족은 주택시장 불안으로 이어질 수 있으며, 공급 부족의 해결을 위해서는 장기간이 소요되기 때문에 미리 관리할 필요가 있다.

분양시장 주요 이슈 점검 마무리

분양시장 주요 이슈 점검 에 대해 알아보았다. 뉴스에서는 청약 완판 등을 보여주면서 부동산 시장이 다시 살아나는 것처럼 많이 보여주고 있다. 하지만 위에서 다룬 것처럼 양극화가 뚜렷하다. 서울 등에서는 완판이 되지만 지방에서는 미분양이 속출하고 있는 것이다. 이러한 미분양은 건설사뿐만 아니라 PF대출을 해준 금융권에도 타격을 줄 것이고 이러한 위험은 점차 번질 수 있다. 정부에서 PF대주단 협약을 가동하면서 제1금융권 등에게 부담을 넘기고 있지만 이들도 언제까지 다 받아줄 수는 없다. 실제로 자금 공급을 위해 은행채를 발행하고 있고 늘어난 발행채는 다시 금리를 올리는 효과로 돌아오게 된다. 다시 불붙은 듯한 뜨거운 분양시장은 곧 다시 식지 않을까 생각을 해 본다. (좋은 입지에 싸게 나오는 분양이라면 모를까..)

이상으로 분양시장 주요 이슈 점검 review를 마쳐 본다.

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