부동산 시장 하반기 전망 및 PF대출 건전성에 미치는 함의-MJ’s 경제와 재테크

부동산 시장 하반기 전망 및 PF대출 건전성에 미치는 함의 라는 제목으로 나이스 신용평가의 보고서가 올라왔다. 차갑게 식어가던 부동산 시장에서 기대를 모으던 둔촌주공마저 계약율이 부진하자 정부가 갑자기 온갖 완화책을 쏟아내기 시작했다. DSR을 무시하는 특례보금자리론에 이어 최근에는 50년 주담대까지 풀어버린 것이다. 정부의 발악으로 부동산 시장은 다시 반등하는 것처럼 보이고 있다. 진정한 반등인지 데드캣 바운스인지 많은 전문가들의 전망도 갈리는 상황이다. 이런 상황에서 나이스 신용평가 에서 나온 부동산 시장 하반기 전망 및 PF대출 건전성에 미치는 함의 보고서는 어떤 전망을 하고 있는지 자세히 보도록 하겠다.

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부동산 시장에 나타난 변화와 진단

하반기 부동산 시장의 향방은 제2금융권 부동산 PF대출의 연착륙 가능 여부를 결정할 중요한 변쉬다. 부동산 가격 하락은 분양률 부진, 브릿지론의 본 PF대출 전환 지연 등을 유발했다. 수요가 회복되면 부실 사업장 PF채권도 회수가 가능할 것이나 회복이 지연된다면 자산건전성 이슈가 다시 대두될 것이다. 최근 수도권을 중심으로 안정세를 보이고 있으나 지방은 어려운 상황이며 거시적인 환경도 불확실성이 높은 수준이다.

상반기 부동산시장 : 급락세 진정 속 차별화

급매물이 소진되면서 급락세 일단 진정

23년 상반기 중요한 특징은 급락세가 진정되었다는 것이다. 저가 매수세가 유입되고, 시중금리 안정, 건설비용 상승 등의 영향으로 보이며 명목 소득 수준을 고려한 주택 실거래 가격은 20년초 수준에 근접한 것으로 보인다. 다만 매수자와 매도자 간 시각 차이가 커지면서 주택 거래량이 평균의 55% 수준에 머무르고 있고 주간 단위 가격 하락세를 고려하면 시장이 완전히 안정되었다고 판단하기에는 이르다.

부동산 시장 하반기 전망 아파트 지수
아파트 지수 (출처 : 나이스 신용평가)

수요 회복의 강도에 따른 부동산 시장 내 차별화

상반기 시장과 관련된 또 하나의 특징은 수요 회복에 강도에 따른 수도권 아파트 시장과 이외 시장의 차별화다. 실수요와 투자수요가 강한 서울의 대형단지에서는 저점 대비 20% 이상 반등이 있었지만 이외 대부분의 시장에서는 거래량이 회복되지 못하고 가격도 완만한 하락세를 지속하고 있다. 매매량 외에 초기 분양률, 미분양 물량 측면에서도 차별화가 진행 중이다.

주간 아파트 매매가격지수 변동률(KB) & 주간 아파트 전세가격지수 변동률(KB)
주간 아파트 매매가격지수 변동률(KB) & 주간 아파트 전세가격지수 변동률(KB) (출처 : 나이스 신용평가)

차별화의 배경으로는 서울 및 수도권 아파트 가격의 고점 대비 하락폭이 컸기 때문에 다른 주택 시장에 비해 실수요자 중심으로 저가 매수세가 유입되고 있으며 가장 선호되는 시장인 수도권 아파트 시장에서의 가격 메리트 회복 및 매매 관련 규제 완화가 이외 시장에서 수요 회복을 지연시키는 것으로 판단된다.

부진이 지속되는 투자용 부동산(오피스텔) 시장

제2금융권 PF 대출의 중요한 투자처인 투자용 부동산(오피스텔, 생활형 숙박시설, 지식산업센터) 시장은 부진한 모습을 지속하고 있다. 가격 통계에 접근할 수 있는 오피스텔을 보면 22년 하반기 시작된 가파른 가격 하락세가 진행 중임을 알 수 있다. 높아진 금리로 수요자의 자금 조달력 저하, 아파트 규제 해제로 투자용 부동산에 대한 수요가 아파트로 이동하는 원인으로 보인다.

일부 선호도 높은 오피스텔 단지를 중심으로 가격이 상승하고, 매매가격 하락과 임대료 상승으로 투자 수익률이 상승하는 점은 오피스텔 수요 회복에 긍정적이다. 하지만 투자 수익률 상승이 수요 회복으로 이어지기 까지는 많은 시간이 필요할 것으로 보인다. 서울 및 수도권 아파트의 매력도가 높고 누적된 투자용 부동산의 미분양 물량, 마지막으로 높아진 금리 수준과 가격 변동을 고려할 때 아직은 투자 매력이 높지 않다.

오피스텔 매매가격지수 및 변동률 & 오피스텔 수익
오피스텔 매매가격지수 및 변동률 & 오피스텔 수익 (출처 : 나이스 신용평가)

제2금융권 부동산 PF사업장 구성 방식

가격의 급락세는 진정되었으며 이는 제2금융권 부동산 PF대출의 건전성과 회수 가능성 측면에서 긍정적이다. 이러한 점을 고려하여 부동산 PF익스포저(본PF대출 및 브릿지론, 증권사 신용공여포함)의 개별 구성에 대한 검토가 필요하다.

분석 결과를 보면 수도권 아파트의 비중은 부동산 PF익스포저 15.3%, 브릿지론 익스포저의 12%에 불과하다. 반면 지방 아파트 및 주거시설 비중이 각각 15.7% 및 15.6%로 높고 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 투자형 부동산이 53%로 대부분을 차지하여 아파트 시장의 회복세가 제2금융권 부동산 익스포저의 자산건전성및 최종적인 회수 가능성을 개선하는 효과는 제한적이다.

제2금융권 부동산 PF 익스포져 구성 & 제2금융권 브릿지론 익스포져 구성
제2금융권 부동산 PF 익스포져 구성 & 제2금융권 브릿지론 익스포져 구성 (출처 : 나이스 신용평가)

업권별 포트폴리오

업권별 포트폴리오를 보면 증권사의 경우 주거시설의 비중이 37.3% (수도권 아파트 12%)로 타업권 대비 낮다. 반면 캐피탈사의 경우 주거시설 비중이 60.2% (수도권 아파트 20.3%)로 높다. 저축은행은 주거시술 비중 52.7% (수도권 아파트 16.7%)로 증권사의 리스크가 가장 크다.

증권사 부동산 PF 익스포져 구성 & 증권사 브릿지론 익스포져 구성
증권사 부동산 PF 익스포져 구성 & 증권사 브릿지론 익스포져 구성 (출처 : 나이스 신용평가)
캐피탈사 부동산 PF 익스포져 구성 & 캐피탈사 브릿지론 익스포져 구성
캐피탈사 부동산 PF 익스포져 구성 & 캐피탈사 브릿지론 익스포져 구성 (출처 : 나이스 신용평가)
저축은행 부동산 PF 익스포져 구성 & 저축은행 브릿지론 익스포져 구성
저축은행 부동산 PF 익스포져 구성 & 저축은행 브릿지론 익스포져 구성 (출처 : 나이스 신용평가)

하반기 부동산 시장의 주요 변수

입주물량 증가와 역전세 문제, 그리고 정부의 대응

23년 하반기 가장 중요한 이슈는 역전세와 이에 따른 급매물 출회 가능성이다. 코로나 당시 극단적으로 낮았던 저금리와 임대차 3법으로 비정상적으로 상승했던 전세가격이 하락하였다. 수도권 및 5대 광역시 전세가격지수는 2019년 수준을 하회하고 있다. 여기에 23년 입주예정 물량이 21,22년 대비 전국적으로 크게 증가할 예정이다. 이는 전세 가격이 하방 압력으로 작용할 수 있다.

주택 전세지수 및 입주, 분양 예정 아파트
주택 전세지수 및 입주, 분양 예정 아파트 (출처 : 나이스 신용평가)

과거에는 역전세가 발생하더라도 대규모 급매물 출회로 이어지지 않았다. 하지만 이번은 기존 보증금 대비 신규 보증금의 차액 규모가 크고 시중금리 상승에 따라 이자부담도 높은 상황으로 과거 대비 급매물 출현 가능성이 높아 보인다. 정부는 대출 규제를 완화 해 이에 대응하고 있는데 임대인은 주택가격의 상승 가능성과 이자 부담을 고려하여 매각 여부를 결정할 것이다.

부동산 시장 및 PF대출 안정화 대책의 효과 및 향후 변화 방향

요즘같이 불확실성이 높은 시기에는 정부정책의 영향이 더욱 클 수 밖에 없다. 정부의 정책은 첫째, 주택 구매와 관련 규제를 완화하는 대신 공급 확대를 통해 주택가격을 안정시키는 것이 현 정부의 기본 정책으로 보인다. 둘째, 22년 4분기 주택 가격이 급락하자 다양한 완화책을 내놓았다. 셋째, PF대출과 관련 초기 금융회사 유동성 문제 예방에 주력하였으나 이후에는 적절한 수준의 분양가 조정과 이해관계자들의 손실 부담을 전제로 연착륙을 도모하고 있다.

그러나 부동산 시장 상황 변화에 따라 새로운 정책 과제가 제기되고 있다. 또 부실화 가능성이 있는 PF사업에 대해서도 모니터링이 필요하다.

주요국 정책금리 방향 및 우리나라 시중금리 안정화 여부

미국 CPI가 3% 수준을 기록하여 미국의 기준금리 인상이 마무리 되었다는 기대가 높아지고 있다. 우리나라는 3.5% 수준을 유지할 것으로 판단된다. 다만 금리 인상이 끝나도 물가가 완전히 잡힐 때까지 고금리 기조는 유지될 것으로 보인다. 더불어 미국의 핵심물가는 여전히 높으며, 우리나라의 경우 가계부채가 다시 증가세로 돌아서 금리 인상을 완전히 배제하기는 이른 것으로 보인다. 주요국 정책금리 방향과 우리나라 시중금리 안정화 여부에 대해 모니터링이 필요하다.

주요국 정책금리 및 시중금리
주요국 정책금리 및 시중금리 (출처 : 나이스 신용평가)

향후 신용평가 계획

최근 부동산 경기가 다시 회복될 기미가 보인다는 기사가 연일 나오고 있다. 그러나 나이스 신용평가는 다음 4가지 이유로 부동산 PF대출의 자산건전성 및 궁극적인 회수가능성이 제2금융권 신용도에 중요한 영향을 미칠 것으로 판단한다.

  • 첫째, 부동산 시장 가격 급락세는 진정되었으나 거래 부진이 지속되고 있으며 일부 시장을 제외하고는 수요 회복세가 나타나지 않아 부동산 시장이 완전히 회복되었다고 판단하기는 이르다.
  • 둘째, 일부 지역의 입주물량 증가로 역전세 현상을 심화시키고 전세 및 매매 가격의 하방 압력을 주고 있다.
  • 셋째, 금융기관 부동산 PF대출 익스포저 중 수요 회복세가 미진한 지방주택 및 상업용 부동산 비중이 훨씬 높다.
  • 넷째, 지금까지 부동산 시장 및 PF대출 관련 정부 정책은 성공적이었으나 시장의 변화에 따라 더욱 어려운 정책 과제가 대두되고 있다.
2023년 금융업권 산업전망과 신용등급 방향성
2023년 금융업권 산업전망과 신용등급 방향성 (출처 : 나이스 신용평가)

부동산 시장 하반기 전망 및 PF대출 건전성에 미치는 함의 마무리

부동산 시장 하반기 전망 및 PF대출 건전성에 미치는 함의 에 대해 살펴 보았다. 최근 뉴스도 그렇고 단톡방 등을 봐도 부동산은 바닥을 찍었고 오를 일만 남았으니 어서 사야 한다고 하고 있다. 하지만 사실관계에 의거, 냉정한 판단을 해야 하는 신용평가사 입장에서 봤을 때 아직 불확실성이 매우 큰 상황이다. 최근 가격 반등이 일어나고 있지만 수도권 지역에서만 반등이 일어나고 있고 부동산 PF 익스포저의 대부분을 차지하는 지방 및 상업용 부동산은 여전히 침체이기 때문이다. 여기에 더해 주변 상황은 금리 인상을 부추기고 있다. 유가 상승으로 직접적인 물가가 오르고 한전의 적자가 더해져 전기료 인상 or 한전채 발행에 따른 금리 인상이 불가피해 보인다. 아슬아슬하게 줄타기를 하고 있는 상황이다. 디레버리징의 마지막 기회일 것 같은데 총선을 의식한 정부에서는 기를 써서 막으려 할 것이고 버블이 더 커져서 일본을 능가하는 잃어버린 세월을 겪지 않을까 걱정이 된다.

이상으로 부동산 시장 하반기 전망 및 PF대출 건전성에 미치는 함의 review를 마쳐 본다.

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