금융업권 부동산PF 리스크 점검 2편-MJ’s 경제와 재테크

금융업권 부동산 PF 리스크 점검 2편으로 증권업종에 현황에 대해 한국기업평가의 보고서가 올라와서 이에 대해 다뤄보고자 한다. 앞서 저축은행에 대해 다뤄 보았다. 저축은행의 상황이 가장 안 좋지만 증권사도 상황이 그리 좋지는 않다. 연체율이 17% 가량 된다는 뉴스가 나오기도 한 것이다. 모든 증권사가 동일하지는 않겠지만 일부라 하더라도 문제가 발생하면 연쇄적으로 타격이 있을 것이기에 조심해야 할 것이다. 금융업권 부동산 PF 리스크 점검 2편 증권사 편 자세히 보도록 하겠다.

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증권사 PF 동향

과거 한국기업평가 리포트에서 PF 문제에 대해 언급했었는데 23년 들어 PF 유동화증권 시장이 안정화되면서 유동성 부담은 다소 완화되었다. 그러나 PF 시장 위축 지속으로 PF 유동화증권 신규 발행이 크게 감소하였다.

PF 관련 유동성 부담은 안정화된 반면, PF 사업 부실 증가로 신용위험이 점차 확대되고 있다. 23년 6월말 기준 23개 증권사 요주의이하자산은 6조원, 고정이하자산은 3.3조원에 달한다. 충당금 커버리지비율은 7%%, PF익스포저의 충당금 커버리지비율은 53%에 불과하다.

증권사 PF 리스크 지난 1년

PF 익스포저 현황 – 22년 vs 23년

증권사 PF 익스포저 현황

23년 3월말 기준 23개 증권사의 PF 익스포저는 24.8조원으로 22년 25.4조원 대비 소폭 감소하였다. PF 익스포저 감소와 자기자본 증가 영향으로 분석된다. 대형증권사 8개사는 32%로 일반증권사 15개사 49%대비 낮은 수준을 유지하고 있으나 사업 포트폴리오의 차이에 기인하는 것이다.

23개 증권사의 PF 익스포저 24.8조원 중 채무보증 익스포저가 20.2조원으로 대부분을 차지하고 있다. 본 PF와 브릿지론은 각각 16.8조원, 8조원으로 22년 대비 본 PF 는 감소하였지만 브릿지론은 증가하였다.

주거시설 비중 및 분양 및 공정 비중

23년 3월말 기준 PF 익스포저 중 수도권 비중이 58%로 전년 61% 대비 소폭 감소하였다. 신규 수주가 감소한 가운데 일부 수도권 사업장의 엑싯 영향으로 분석된다. 부동산 유형별로 살펴보면 주거시설 익스포저 비중이 61%로 가장 큰 비중을 차지하고 있다.

분양형 본 PF 중 분양률이 80%를 하회하는 익스포저 비중이 77%로 분양위험이 잠재되어 있다. 특히 분양률이 20%를 하회하는 익스포저 비중이 41%로 초기 분양위험이 높은 수준이다. 또 본 PF에서 공정률이 80%를 하회하는 익스포저 비중은 89%로 공정진행에 따른 위험이 잠재되어 있다.

변제 순위별 & 시공사 신용도별 PF 익스포저

변제 순위별로 분류해보면 중·후순위 비중은 52% 수준이다. 대형증권사는 39%인 반면, 일반증권사는 77%에 달해 선순위 익스포저 위주인 은행, 보험에 비해 후순위 비중이 높다.

변제순위별 PF익스포저 추이
변제순위별 PF익스포저 추이 (출처 : 한국기업평가)

시공사가 존재하는 익스포저 한정 시 신용등급 A급 이상 시공사 비중은 81%, 도급순위 60위 이내 시공사 비중은 72%에 달해 타 업권대비 시공사 구성이 우수한 수준이다.

증권사 PF 리스크 재점검

유동성 리스크

일반증권사의 유동성 GAP 대비 PF 우발채무 비율은 45%로 22년 3월말 대비 하락하며 유동성 대응력을 적절하게 관리하고 있는 것으로 판단된다. 대형증권사의 경우 22년 26% 대비 상승한 30%를 기록하였는데 ELS 등 조기환매가능 부채 규모가 크고 우발채무 보유에 따른 유동성 부담이 상존하여 높은 수준의 유동성 대응력 관리가 요구된다.

유동성 GAP 대비 PF우발채무 부담
유동성 GAP 대비 PF우발채무 부담 (출처 : 한국기업평가)

신용 리스크

21개 증권사의 신용 익스포저의 우험성향은 21년말 수준을 유지하고 있다. 일반 증권사의 경우 규모가 크지 않으나 무등급 PF 및 브릿지론으로 구성되어 위험가중치가 높게 구성되어 있다. 대형증권사는 위험가중치는 낮으나 신용 익스포저의 절대 규모가 크다.

신용 익스포저 가중평균위험값 (출처 : 한국기업평가)

증권사 PF 리스크 – 다가올 1년

PF 익스포저 만기 분석

23개 증권사 PF익스포저(대출채권 + 채무보증 24조원) 중 24년 6월 말까지 만기가 도래하는 익스포저는 11.9조원이다. 이 중 브릿지론이 7.3조로 전체 브릿지론 익스포저 8조원의 80%에 달한다. 최근 브릿지론 중 상당 비중이 6개월 ~ 1년 연장된 것을 감안할 때, 브릿지론 만기 도래에 따른 관리 부담이 지속되고 있는 것으로 판단된다.

본 PF의 경우 분양실적이 EXIT 분양률을 하회하는 등 분양실적이 부진한 사업장을 중심으로 PF 리스크가 확대될 것으로 예상된다. PF 익스포저 16.1조원 중 8.6조원이 이에 해당한다.

Exit 분양률 하회하는 본PF 익스포저 만기도래 현황(2023년 3월말 기준)
Exit 분양률 하회하는 본PF 익스포저 만기도래 현황(2023년 3월말 기준) (출처 : 한국기업평가)

PF 리스크 수준 – 분양, 준공, 가격위험

준공위험

공정률 80% 미만 본 PF 익스포저 비중은 88%로 높은 수준이나, 시공사 구성이 양호하여 준공 위험은 낮은 수준이다.

공정률별 본PF 익스포저
공정률별 본PF 익스포저 (출처 : 한국기업평가)

분양위험

분양률 80% 미만 본 PF 익스포저 비중은 81%로 증권사 PF 익스포저 전반적으로 분양위험이 높은 수준이다.

분양률별 본PF 익스포저
분양률별 본PF 익스포저 (출처 : 한국기업평가)

가격위험

주거시설과 비거주시설로 구분 시 주거시설 비중은 65%에 달한다. 주거시설 관련 모니터링 지역 비중은 61%, 비주거시설의 모니터링 사업비중은 52% 수준이다.

본PF 부동산유형별 구성
본PF 부동산유형별 구성

PF 리스크 수준 분석

본 PF 익스포저 중 고위험군은 6.5조원으로 이 중 단일·선순위가 3.2조원, 중·후순위가 3.3조원으로 구성되어 있다.

위험도별 익스포저 구성(본PF, 브릿지론, 합산기준 순서)
위험도별 익스포저 구성(본PF, 브릿지론, 합산기준 순서) (출처 : 한국기업평가)

자기자본 대비 위험가중 PF 익스포저 확인 시 증권사 평균은 18.7%로 양호한 수준이나 중소형사·소형사의 자기자본 대비 PF 리스크 부담이 큰 편이다.

위험가중 PF익스포저/자기자본(본PF, 브릿지론, 합산기준 순서)
위험가중 PF익스포저/자기자본(본PF, 브릿지론, 합산기준 순서) (출처 : 한국기업평가)

금융업권 부동산PF 리스크 점검 2편 마무리

금융업권 부동산PF 리스크 점검 2편 증권사에 대해 살펴 보았다. 흔히 생각하기에 대형 증권사와 소형 증권사의 PF 리스크 대응력이 큰 차이가 날 것 같지만 의외로 크게 차이가 나지 않다는 것이 확인이 되었다. 차이점은 중·후순위 익스포저 비중과 전체 자산에서 PF 익스포저가 차지하는 비중에 기인한다. PF만 봤을 때 중소형 증권사가 높게 나오긴 하지만 대형증권사는 해외대체투자 등에서 다양한 위험 부담을 안고 있어서 대형증권사들도 높은 수준의 위험관리능력이 요구된다. 지금은 정부가 모든 risk를 떠안고 막아주고 있어서 문제가 안 생기고 있지만 정부의 세수도 점점 부족해지고 시장금리가 계속 오르는 상황이다 보니 어디에선가 문제가 생기는 증권사가 발생할 것 같다는 생각이다.

이상으로 금융업권 부동산PF 리스크 점검 2편 증권사편 review를 마쳐 본다.

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