금융업권 부동산 PF 리스크 점검 1편-MJ’s 경제와 재테크

금융업권 부동산 PF 리스크 점검 1편으로 저축은행에 현황에 대해 한국기업평가의 보고서가 올라와서 이에 대해 다뤄보고자 한다. 부동산 PF는 시한폭탄과도 같은 상황이다. 저금리와 부동산 호황에 맞물려 수 많은 곳에서 브릿지론과 PF 대출을 통해 부동산 사업을 진행했는데 고금리와 세계적인 경기 침체로 인해 수 많은 사업장이 위기에 놓인 것이다. 이것이 시행사나 시공사만의 문제라며 그래도 위기가 심하게 전이되지는 않겠지만 PF에 투자를 한 금융기관들까지 영향을 받을 수 있어 문제가 된다. 특히 제2금융권의 경우 많은 금액을 투자한 상황으로 노출 정도가 매우 높다. 금융업권 부동산 PF 리스크 점검 1편 저축은행 편 자세히 보도록 하겠다.

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금융업권 부동산 PF 리스크 현황

금융업권 부동산 PF 리스크 현황

금융업권의 부동산 PF 대출 규모는 저금리 기조와 부동산 경기 호조에 힘입어 몇 년간 크게 성장해 오다가 금리 인상 및 부동산 경기 침체로 2022년 하반기부터 정체되고 있다. 23년 6월 기준 전체 금융업권의 부동산 PF 대출 잔액은 133.1조원이며 주요 제2금융권의 PF 대출 잔액은 여전사 26조원, 저축은행 10조원, 증권사 5.5조원이다.

금융업권 부동산PF 대출잔액 추이
금융업권 부동산PF 대출잔액 추이 (출처 : 한국기업평가)

반면 부동산 PF 대출채권의 연체율은 22년 하반기 이후 빠르게 상승하고 있다. 아직 연체율이 심각한 수준은 아니며 정부의 적극적인 지원에 힘입어 부실화는 발생하지 않고 있다. 그러나 위험이 근본적으로 해결된 것은 아니다.

금융업권 부동산PF 연체율 추이
금융업권 부동산PF 연체율 추이 (출처 : 한국기업평가)

업권별 부동산 PF 리스크 수준 비교

한국기업평가에서 신용등급을 보유한 증권 23개사 (대형 8, 중대형 이하 15개사), 캐피탈 26개사 (AA급 12개사, A급 이하 14개사), 저축은행 12개사에 대해 분석을 하였다. 업권별로 증권 < 캐피탈 < 저축은행 순으로 리스크 수준이 높아졌고 종류별로는 브릿지론이 본 PF에 비해 리스크 수준이 높게 나타났다.

업권별 부동산PF 리스크 수준
업권별 부동산PF 리스크 수준

업권별 자기자본 대비 위험가중 PF 익스포저 비교

자기자본 대비 위험가중 PF 익스포저는 위험가중 PF 익스포저에 대한 자본완충려으로도 이해할 수 있으며 부동산 PF의 질적위험과 양적위험, 자본 대응력을 모두 포함하는 개념이다. 분석 결과 증권 < 캐피탈 < 저축은행 순으로 뚜렷한 차이를 보였다.

업권별 자기자본 대비 위험가중 PF 익스포저
업권별 자기자본 대비 위험가중 PF 익스포저 (출처 : 한국기업평가)

업권별 리스크 판단 기준 특성 비교

주요 리스크 판단 기준별 특성을 비교해보면, 본 PF의 준공 위험은 증권, 캐피탈의 위험도가 매우 낮은 반면 저축은행은 중간 수준의 위험도가 내재된 것으로 분석된다. 이는 증권, 캐피탈의 경우 시공사 시공능력이 우수한 사업장 위주로 투자가 이루어진 반면, 저축은행은 투자 규모, equity 비율 등 규제에 따른 제한으로 시공사 시공능력 열위에 있는 사업장 위주로 구성된 점이 주 원인이다.

종합

금융업권별 부동산 PF의 질적위험도는 증권과 캐피탈이 유사한 수준, 저축은행이 상대적으로 위험도가 높은 것으로 나타났다. 위험가중 PF 익스포저에 대해서도 저축은행이 가장 열위에 있는 것으로 분석되었다.

저축은행 부동산 PF 리스크 분석

Extend & Pretent(부실의 이연)

지난 보고서에서 큰 폭의 부동산 가격 하락에도 불구하고, 정부의 금융 완화책과 부동산 가격 부양책이 부동산 가격을 부양 또는 유지시켜 금융기관의 부실을 이연하고 이익을 보존하는 결과를 초래하지만, 부동산 가격이 충분히 상승하지 않는 한 익스포저는 해소하기 어려울 것이라 언급하였다. 23년 상반기 유의미한 PF 익스포저 변화는 없다. 부동산 PF 잠재 부실 증가로 신규 취급이 축소되었지만 채무재조정을 통한 부실 이연으로 상각, 매각 등을 통한 부실처리가 지연되고 있기 때문이다.

자기자본 대비 PF 익스포저 비중(금액가중평균)
자기자본 대비 PF 익스포저 비중(금액가중평균) (출처 : 한국기업평가)

시공사 구성 열외하여 준공위험 높은 수준

23년 3월 기준 저축은행의 PF 익스포저별 공정률과 시공사의 시공능력등의 기준으로 살펴본 저축은행의 준공위험은 타 금융업권 대비 높은 수준이다. 공정률 80% 이상인 사업장이 41%로 타업권 대비 양호하나 책임준공을 제공하는 시공사의 시공능력은 열위하다.

준공 위험 판단기준 중 하나인 시공능력 순위 60위 이상 PF 익스포저는 92%로 타 금융업권 대비 열위하다. 또 공정률과 시공능력 순위로 분석한 PF 익스포저의 49%가 준공위험이 높은 수준으로 분석되었다.

분양률로 측정한 분양위험 높은 수준

표본 분석결과 분양률 80% 이상 사업장에서는 고정이하 사례가 발견되지 않아 분양률 80%를 기준으로 분양위험의 높고 낮음을 구분하였다. 분석결과 분양률 80% 사업장이 약 90%로 분양위험은 매우 높은 수준이다.

지역위험 타 업권과 유사하나 브릿지론 과다

저축은행 부동산 PF 의 지역위험 정도는 업체별로 차별적이다. 그러나 동일 업체내 본 PF오 브리시론의 지역위험 정도는 차별이 없다. 각 저축은행은 위험 성향에 따라 지역위험인 차별적인 PF 익스포저에 투자하였으나, 본 PF와 브릿지론의 위험성을 구분하여 관리하지는 않은 것으로 추정할 수 있다.

종합적인 질적 위험도 높고 어체가 차별성 크지 않아

저축은행의 PF 익스포저별 리스크 수준은 매우 높은 수준이다. 그 원인으로 PF 중 브릿지론 비중이 높은 점이 꼽힌다.

자기자본 수준에 따른 위험 완충력은 업체별로 차별적

자기자본 대비 위험가중 PF 익스포저는 최저 64%에서 최대 23%에 걸쳐 넓게 분포되어 있다. 저축은행의 PF 익스포저별 질적 위험도는 업체별 차별성이 크지 않기 때문에 종합적인 위험도는 자기자본 대비 PF 익스포저의 양으로 결정됨을 알 수 있다.

금융업권 부동산 PF 리스크 점검 1편 마무리

금융업권 부동산 PF 리스크 점검 1편으로 저축은행에 대해 다뤄 보았다. 제2금융권 중 특히 저축은행이 가장 리스크가 높다. 보고서에 써 있는 것처럼 정부에서 PF 사업 지원을 위해 재정정책을 포함해 온갖 정책을 쏟아 붓고 있는데 문제는 위기가 해결되는 점은 거의 없는 상황이다. 지금 정부가 하는 짓은 모든 좀비 기업들을 살리는 것과 같다는 생각이다. 좀비기업은 사회에 마우 부정적인 영향을 끼친다. 금리가 올라간 상황에서 저금리로 붙어있던 경쟁력 없는 기업들은 퇴출이 될 수 있는 좋은 기회이나 정부에서는 부동산 경착륙을 막는다는 핑계로 모든 사업을 지원하고 있다. 이 나라가 발전하려면 부동산이 아니라 기술에 투자를 해야 하는데 R&D 예산은 깍으면서 부동산에 몇십조를 투자해준다는 것을 보면 대단하는 생각도 든다.

이상으로 금융업권 부동산 PF 리스크 점검 1편 글을 마쳐 본다.

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